Di Mario felici ( 11 Luglio 2013)

La nuova disciplina in materia di condominio entrata in vigore pochi giorni or sono ratifica e rende di pubblico dominio una serie di responsabilità che pian piano , sentenza dopo sentenza erano state poste quasi "sottotraccia" a carico dell’amministratore di condominio.

Infatti nel tempo la figura dell’amministratore si è trasformata e di molto, passando da interprete e custode dei pochi articoli del codice civile che riguardano la vita del condominio ad analizzatore delle varie sentenze che nei vari gradi di giudizio di cui disponiamo si sono occupate dei mille risvolti della vita condominiale, spesso contraddicendosi e spesso non riuscendo a risolvere in toto il problema anche alla luce della pluralità delle casistiche.

Oggi l’amministratore è professionista nel suo campo; studia la normativa in materia di sicurezza degli impianti e si scontra con i condomini per fargli capire l’obbligatorietà della sua applicazione; studia le leggi in materia di sicurezza negli ambienti, di sicurezza nei garages interrati, di tutela delle persone che operano per il condominio, di antincendio scontrandosi ancora con chi pensa solo a risparmiare pochi euro, disponibile di contro a correre ed a far correre al condomino ed all’amministratore, rischi enormi esponendoli a possibili richieste risarcitorie elevatissime in caso di sinistro.

L’amministratore in base alla Legge 122/2012 è responsabile amministrativo, responsabile della contabilità, delle fatture, della dichiarazione dei redditi del condominio, del versamento delle ritenute di acconto e dei contributi, della tassa rifiuti, delle utenze comuni, della sicurezza delle scale, dell’altezza delle ringhiere, dell’ascensore, dei vetri e dei tendaggi condominiali, del mancato pagamenti delle quote da parte dei condomini, della presenza o meno di certificati di conformità degli impianti interni dei singoli appartamenti, della compilazione e della conservazione del registro nel quale annotare proprietari, usufruttuari, inquilini di ogni immobile, della tenuta delle scritture contabili per 10 anni ecc.

Gli si chiede poi, per essere amministratore di qualità, di partecipare a corsi formativi ed informativi, professionalizzanti e volti alla crescita delle competenze; tutto questo nell’intenzione da parte del legislatore di creare una vera e propria compagine di professionisti; facendo venir meno quelle figure che, non avendo trovato altro mestiere, si improvvisavano amministratori di condominio. Questo non impedisce naturalmente al condomino proprietario di continuare a gestire " in proprio" il condominio senza essere iscritto o abilitato con un corso formativo e professionalizzante ( obbligatorio per chi invece voglia iniziare la professione di amministratore di condominio) ma certo che, le responsabilità che oggi vengono inequivocabilmente legate a questa figura di certo scoraggeranno di molto l’auto-amministrazione. A fronte di queste maggiori incombenze l’amministratore riceve dalla legge un maggior potere coercitivo nei confronti dei condomini irrispettosi delle regole condominiali con la possibilità di erogare sanzioni che vanno dai 200 agli 800 euro ( prima la sanzione massima erano le vecchie 100 lire).

Certo queste nuove responsabilità probabilmente cambieranno in breve tempo quell’idea dell’amministratore "mero pagatore di bollette" in favore di una professionalità e di un professionismo che, spero , vorrà anche vedersi riconosciuto in termini economici visto che le incombenze aumentano ma i compensi dell’amministratore troppo spesso restano immobili